Immobili a Dubai: perché gli imprenditori veneti scelgono l'off-plan

Un fenomeno silenzioso che parte dal Nordest

Tra le province di Vicenza, Padova e Treviso si sta consolidando un fenomeno che i dati immobiliari confermano ma che la cronaca locale raramente racconta. Un numero crescente di imprenditori veneti sta diversificando il proprio patrimonio immobiliare acquistando appartamenti e ville a Dubai, prevalentemente in modalità off-plan, ovvero prima del completamento della costruzione.

I numeri del Dubai Land Department parlano chiaro: nel primo trimestre 2026, le transazioni immobiliari nell'emirato hanno raggiunto AED 252 miliardi (circa 63 miliardi di euro), con un incremento del 31% rispetto allo stesso periodo del 2025. Tra gli acquirenti internazionali, gli italiani rappresentano una quota in crescita costante, e il Veneto è tra le regioni da cui arriva il maggior numero di investitori.

Perché l'off-plan attira chi è abituato a costruire

L'imprenditore veneto ha un tratto distintivo: è abituato a ragionare sul valore di un bene prima che esista nella sua forma finale. Chi gestisce un'azienda manifatturiera sa cosa significa investire in un capannone, in un macchinario, in un prodotto che darà i suoi frutti tra due o tre anni. L'acquisto off-plan segue la stessa logica: si compra un immobile in fase di costruzione, con un piano pagamenti rateizzato (tipicamente il 60% durante la costruzione e il 40% alla consegna), a un prezzo inferiore rispetto al prodotto finito.

Nel primo trimestre 2026, il 72% delle transazioni residenziali a Dubai è stato off-plan: 32.608 operazioni per un valore di AED 103,4 miliardi. Non è una nicchia speculativa, è il canale principale attraverso cui gli investitori entrano nel mercato. Il motivo è semplice: chi acquista in fase iniziale beneficia di un prezzo di lancio che, storicamente, è inferiore del 10-20% rispetto al valore dell'immobile alla consegna. In alcune zone, come Dubai Creek Harbour, chi è entrato tra il 2020 e il 2021 ha visto apprezzamenti del 35-50% prima ancora di ricevere le chiavi.

La selezione come principio operativo

Non tutto quello che si trova sul mercato merita attenzione. È un punto su cui insiste Riccardo Lucietti, broker certificato RERA e residente a Dubai, che ha costruito la propria attività di consulenza immobiliare proprio sulla selezione rigorosa dei progetti. Lucietti, imprenditore vicentino con esperienza ventennale nel mondo aziendale, ha fondato un'agenzia immobiliare a Dubai che opera con un metodo chiamato "Filtro Liquidità e Rendita": un sistema a cinque criteri che scarta, secondo le sue stime, circa il 90% dei progetti che riceve dai developer.

«Il problema non è trovare un immobile a Dubai. Ce ne sono migliaia», spiega Lucietti. «Il problema è trovare quello giusto per il profilo dell'investitore: zona con domanda reale, developer con track record verificabile, piano pagamenti sostenibile, tipologia con liquidità in rivendita. Senza questi criteri, si compra alla cieca.»

Rendimenti e fiscalità: i numeri che convincono

I rendimenti lordi da affitto a Dubai oscillano tra il 5,5% e il 9% a seconda della zona e della tipologia, con punte superiori nelle aree emergenti. A Dubai non esiste imposta sul reddito, né tassa annuale sulla proprietà, né imposta sulle plusvalenze. Per un imprenditore veneto abituato a un carico fiscale italiano tra i più alti d'Europa, la differenza è strutturale.

Ma il rendimento da solo non basta a giustificare un investimento. Quello che attira gli imprenditori più attenti è la combinazione tra rendimento, crescita del capitale e liquidità del mercato secondario. Dubai ha registrato circa 270.000 transazioni nel 2025 per un valore totale di AED 917 miliardi. È un mercato dove si può comprare casa a Dubai e rivenderla con relativa facilità, a differenza di molte destinazioni esotiche dove la liquidità è un problema reale.

I rischi che non vanno sottovalutati

Sarebbe scorretto presentare Dubai come un mercato privo di rischi. La pipeline di nuova offerta è significativa: circa 120.000 unità sono previste in consegna nel 2026, e non tutte le zone assorbiranno la domanda allo stesso modo. Le zone con eccesso di offerta concentrata in studio e monolocali potrebbero subire pressione sui prezzi. La geopolitica regionale resta un fattore da monitorare, anche se i dati del primo trimestre 2026 dimostrano che il mercato ha mantenuto la sua traiettoria nonostante le tensioni.

L'approccio degli imprenditori veneti, in questo senso, è pragmatico: non cercano il colpo speculativo, ma la diversificazione del patrimonio in un mercato con fondamentali solidi. Il piano pagamenti rateizzato dell'off-plan riduce il rischio finanziario, e la scelta di developer consolidati come Emaar o Nakheel offre un livello di tutela che i developer minori non possono garantire.

Una tendenza destinata a consolidarsi

Con una crescita del PIL prevista al 4,5% per il 2026, una popolazione che ha superato i 3,6 milioni di residenti e 29.312 nuovi investitori entrati nel mercato solo nel primo trimestre, Dubai continua ad attrarre capitali internazionali con una proposta concreta: infrastrutture di livello mondiale, zero imposte dirette, un sistema regolatorio trasparente e rendimenti immobiliari superiori alla media europea.

Per gli imprenditori veneti, abituati a costruire valore con metodo e a ragionare sui numeri prima che sulle emozioni, il mercato immobiliare di Dubai rappresenta un'opzione di diversificazione che non richiede di cambiare mentalità. Richiede solo di applicarla a un mercato nuovo, con regole diverse e rendimenti che il mattone italiano non offre più da tempo. Non è una fuga dall'Italia: è un'estensione del patrimonio in un mercato dove i fondamentali parlano da soli.