Affitti turistici, Verona cambia le regole urbanistiche: cosa prevede la Variante 70

Per chi vuole aprire una nuova locazione turistica a Verona, da oggi il punto non è soltanto la domanda dei visitatori. Conta anche come quell’immobile viene inquadrato dal punto di vista urbanistico. È questo l’effetto più concreto della Variante 70 al Piano degli interventi, approvata dal Consiglio comunale il 31 luglio.

Il provvedimento introduce un cambio di impostazione: B&B, strutture ricettive complementari e alloggi destinati ai soggiorni brevi vengono ricondotti alla destinazione turistico-ricettiva. Non significa stop generalizzato agli affitti brevi e non travolge le attività già avviate in modo legittimo, ma fissa una regola diversa per le nuove trasformazioni immobiliari.

A Verona il tema pesa soprattutto nel cuore della città, dove la pressione dell’accoglienza si intreccia con la vita quotidiana dei residenti, con il mercato delle case e con la tenuta dei servizi di quartiere. La scelta del Comune va letta proprio dentro questo equilibrio.

Il dato che ha spinto il riordino

I numeri richiamati dall’amministrazione spiegano perché la questione sia uscita dall’ambito strettamente turistico. Le locazioni turistiche censite sono passate da 10 nel 2012 a 3.404 nel 2024. Di queste, 2.028 risultano nel Centro Storico.

Si tratta di dati che descrivono comunicazioni e attività registrate, non l’intero universo degli annunci online e neppure, da soli, il numero delle abitazioni sottratte alla locazione tradizionale. Però bastano a fotografare una crescita forte dell’offerta breve in una parte della città già molto concentrata sotto il profilo urbanistico e funzionale.

Che cosa cambia per chi vuole avviare una nuova attività

Il punto tecnico della Variante è l’inserimento anche delle locazioni turistiche nella destinazione d’uso turistico-ricettiva prevista dal Piano degli interventi, indicata come UT4. Sul piano regionale restano distinzioni precise tra le diverse forme di ospitalità, soprattutto per quanto riguarda i servizi offerti, ma sul piano urbanistico il Comune considera comparabile il carico prodotto da queste attività.

Tradotto: un immobile destinato all’ospitalità breve non viene più letto automaticamente come una normale abitazione sotto il profilo della pianificazione. Per le nuove pratiche bisognerà quindi verificare la compatibilità urbanistica dell’uso proposto, oltre agli adempimenti amministrativi già previsti.

Resta invece fermo un passaggio importante: le attività di B&B o locazione turistica già legittimamente in essere alla data di adozione del provvedimento non vengono cancellate dalla nuova disciplina. Questo confine evita letture improprie sulla presunta abolizione degli affitti brevi in città.

Perché il centro storico è il nodo più delicato

La delibera lega il riordino alla tutela della funzione residenziale del Centro Storico Maggiore, l’area compresa entro le Mura Magistrali e riconosciuta dall’Unesco. Qui ogni cambio d’uso ha effetti più evidenti, perché nello stesso spazio convivono abitazioni, negozi, servizi, flussi turistici e attività culturali.

Per chi vive in centro, la Variante non porta automaticamente case a prezzi più bassi né garantisce da subito un aumento dell’offerta residenziale. Quello che cambia nell’immediato è la possibilità per il Comune di valutare le future trasformazioni con uno strumento più preciso, distinguendo l’uso abitativo da quello ricettivo.

Anche per proprietari e gestori la novità è pratica: prima di promuovere un alloggio per soggiorni brevi non basterà ragionare in termini di mercato o di piattaforme di prenotazione, ma servirà controllare con attenzione la legittimità urbanistica dell’intervento.

Turismo, presenze e case: tre piani diversi

Il dibattito sugli affitti turistici spesso mette insieme indicatori che non misurano la stessa cosa. La crescita delle locazioni censite non dimostra automaticamente che ogni nuova unità corrisponda a una casa persa per i residenti, così come non basta da sola a spiegare l’andamento dei canoni o la difficoltà di trovare alloggi.

Allo stesso modo, le presenze turistiche non coincidono con gli annunci pubblicati sulle piattaforme. Nei primi otto mesi del 2026 il Sistema turistico locale di Verona ha registrato 3.471.363 presenze, sostanzialmente in linea con lo stesso periodo del 2025. È un dato utile per leggere i flussi, ma non risponde da solo alla domanda su come si distribuisca l’offerta abitativa.

La stessa cautela vale per i grandi eventi. Numeri molto alti di spettatori o visitatori non indicano in modo diretto quale tipo di alloggio venga scelto, né permettono di stabilire da soli l’impatto sul mercato immobiliare. Il senso della Variante, infatti, non è misurare il turismo in sé, ma regolare l’uso degli immobili dentro la città.

Gli adempimenti restano: urbanistica, Regione e regole locali

Il nuovo quadro comunale non sostituisce gli obblighi già previsti a livello regionale e nazionale. Chi intende attivare una locazione turistica in Veneto deve continuare a seguire la procedura regionale, con la comunicazione dell’alloggio, la registrazione nella piattaforma ROSS1000 e l’aggiornamento dei dati richiesti.

In più, a Verona vanno considerate anche le regole locali collegate all’attività. Un caso concreto riguarda la ZTL: le locazioni turistiche non rientrano nel servizio CityPASS riservato alle strutture ricettive classificate secondo la disciplina comunale. Per ospiti e gestori del centro è un aspetto tutt’altro che secondario.

La sequenza, per chi valuta una nuova apertura, è quindi abbastanza chiara: prima la verifica urbanistica dell’immobile, poi l’inquadramento corretto dell’uso, quindi gli adempimenti regionali e infine le disposizioni comunali che possono incidere su accessi, mobilità e gestione dell’attività.

Una scelta che incide sul futuro della città

La Variante 70 non offre da sola una soluzione definitiva al tema dell’abitare e non consente ancora di prevedere quanti immobili torneranno eventualmente al mercato residenziale. Gli effetti reali si misureranno nel tempo, pratica dopo pratica.

Il segnale politico e amministrativo, però, è già chiaro: Verona considera l’ospitalità breve non soltanto come fenomeno economico, ma come una trasformazione urbana da governare. In una città dove turismo, studio, lavoro e residenza condividono gli stessi spazi, la differenza tra casa e struttura destinata ai visitatori entra così in modo più netto nelle regole comunali.